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整个事件不断发酵有三个核心矛盾,一是高房租引起从上到下的社会关注,中介之间开始舆论战;二是此前链家系和58同城系之间的混战;三是我爱我家内部的分歧。

胡景晖在离职信中表示,“近日我个人向媒体指出的住租金快速上涨的问题,已引起中央高层的高度关注,相信一定会得到妥善的解决……出于各种无奈,我将无法再和你们一起并肩奋战了”,并称离职起因是“因为众所周知的原因”。

8月17日上午,胡景晖专门召开电话解读近期房租上涨”的热点问题。在电话会中,胡景晖称:以自如、蛋壳公寓为代表的长租公寓运营商,为了扩大规模,以高于市场正常价格的20%到40%在争抢房源,人为抬高收房价格,这种行为扰乱了业主的心态,吊高了业主的胃口,让业主也开始要高价。

“一些被收购的房屋其实根本不需要重装修、重装配,但某些专业租赁机构仍坚持包装,高价出租,收购房源成本显著抬高,以此赚取租金上涨的差价。”胡景晖暗指链家体系中的自如业务因为融资之后的资本压力,通过抬高拿房源的价格来“抢房源”、扩充规模。“某些租赁机构之间互争房源的行为,势必会抬升收购房源成本。一旦业主观望市场时,发现房租较高,那么其对房租价格的预期心态便会立即膨胀。”

房租大涨的问题从8月10日前后开始发酵。在贝壳研究院的一份报告中,2018 年 7 月的北京租赁市场格外「火热」,租赁成交环比增加了 19.2% ,单平米月租金 91.5 元,环比上涨了 2.2 %。东城、西城、丰台、石景山成交量环比涨幅也都超过了 20 %。顺义和东城区租金涨幅最高。租金涨幅排名前三的新奥洋房、三义庙北、城华园的环比涨幅分别达到 36.1 %、28.4 %、24.5 %。

随后,贝壳研究院的数据被中原地产、我爱我家等机构分析师炮轰,并将矛头对准自如。自如在今年1月份获得40亿元A轮融资,由华平投资、红杉资本中国基金、腾讯3家机构领投,华晟、融创中国、泛大西洋投资、源码资本、海峡、新希望等机构跟投。这是长租公寓领域截至目前最大融资额,链家董事长左晖称:这一天是“自如的成人礼”。

有业内人士表示,在资本的推动下,自如从2017年底的45万间房源,已经扩张到60万间房源。另有统计数据现实,截至2017年底,北上广深的集中式长租公寓品牌数量合计达300多个,管理房间数量超过200万间。

因为资本大规模参与,有人把2018年成为长租公寓爆发期。36氪作者采访的一位投资机构员工称,领导下达了「强行投资」长租公寓的 KPI,虽然他个人认为这个行业的风险已经明显增加。

但是,8月15日左晖出面澄清高租金问题。左晖表示,“每年3月和8月,在北京上海深圳这些大城市总能感知到房租的上涨,而4月和9月就会出现明显降温。从年度视角来看,京沪深杭几乎稳定的年均上涨10-15%,而其他城市要低很多。”左晖认为,“房租的核心变量是城市居民的收入而非资产价格,并且和收入的分布无关……仅仅从资产的租金回报角度看,今天大概相当于10年前的一半,我们假定未来10年房价基本不涨,那10年后的租金回报会和10年前接近。”

实际上各城市的租金并不透明,各家机构公布的数据会有出入。据诸葛找房数据研究中心的统计数据:2018年7月北京市月租金为90.12元/平方米,比6月份的86.4元/平方米上涨约4.3%;6月份租金则又比5月份的80.5元/平方米上涨约7.3%。

我爱我家集团研究院统计数据显示,2018年6月北京住房租赁交易量环比增长1%,同比增长3.1%。月租金均价为4764元/套,环比上涨了4.2%,同比上涨了8%。2018年上半年,北京住房租赁的月租金均价为4649元/套,同比上涨3.8%,较2017年下半年上涨7.24%。

中原地产首席分析师张大伟认为,“租金涨幅其实被低估,当下市场的很多房源已经是中介包装,这部分房源不仅仅有租金,还有服务费,还有相当于10%左右租金的服务费。”

张大伟表示,局部区域干预租金非常容易。一套房自如包装前后差价在30-50%以上,如果按照自如的比例占市场10%,那么这个市场的租金价就直接被拉涨0.5%,再计算对其他房源的定价影响,起码翻倍。这种情况下,本来供需就紊乱的市场被极大放大了恐慌。

据业内人士估算,自如在北京的房源现在已经超过10万套,25万间,北京租赁市场总规模在150万套左右。加上蛋壳、相遇等中介机构,以及相对集中的布局等因素,中介机构房源集中度已经不低。

“局部区域占比甚至高达40%。”张大伟说,叠加对房东直租的心理影响,分散式长租公寓规模扩张对房租上涨具有放大效应。

在此之前,也有人将高房价的矛头指向过中介。在业内还曾有一句带有玩笑性质的评价调控就是调链家。”

上述人士齐齐将矛头指向链家和自如,也有行业混战的背景因素。今年4月份链家系推出贝壳找房之后,被同行指责想“既当裁判员又当运动员”的嫌疑。被威胁最大的平台58同城和北京市场排名第二的中介机构我爱我家很快达成同盟,并拉了中原地产、思源地产、21世纪不动产等中介机构参与结盟。业内称其为“反贝壳联盟”。6月22日,58同城又斥资10.68亿元入股我爱我家集团(000560.SZ)。

但是,之后这个联盟内部出现分歧。据36氪作者获得的消息,中原地产正在计划推出自己的平台业务,而在我爱我家内部则出现了“主战派”和“妥协派”。胡景晖是极力主站的高管代表。

“老胡认为应该把握住整个战略机遇期,对链家、自如全面反击。但是老板可能觉得过于激进,根本不想直接对上链家。”我爱我家内部一位资深员工表示,尽管在公司内部有“现在已经到了重要的战略决策期”的共识,但是战术方式并不统一。

上述人士透露,左晖不止给谢勇打过一次电话,要让胡景晖“闭嘴”。

“我不知道是不是谢勇怕了。”胡景晖表达了对我爱我家管理层这次反应的失望,“又想获得战争的胜利,希望通过老胡去串联更多的资源,但同时又不想参战,这本来就很矛盾。”

上述资深员工表示,“我就相信一件事情,胡总(胡景晖)的IP绝对比我爱我家的IP大。”

胡景晖曾表示,我爱我家和58同城之间的紧密联系是他极力推动的,而且接下来双方会有更多动作。据悉,第二季度58同城增加了今年的营销费用预算,把更多的钱投入到占领市场中,除了要遏制贝壳找房的冲击。

就在胡景晖炮轰自如的当天稍晚,北京市住建委约谈了自如、相寓、蛋壳等机构。北京住建委发布公告表示,称联合多部门集中约谈住房租赁企业明确“三不得”“三严查”,“不得利用银行等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源;不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源;不得通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式抢占房源。”





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