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据国家统计局最新数据,1-7月,房企土地购置面积13818万平方米,同比增长11.3%;土地成交价款6619亿元,增长21.9%。

在总量仍然显著增长的表象下,土地市场的疲态已经出现,多城土地流拍或以底价成交。

中原地产研究中心统计数据显示,今年1-7月,全国房地产市场土地流拍一共796宗。

其中,一线城市土地流拍共有13宗,创下2012年以来的新高;二线城市土地流拍一共154宗,同比增长200%;三、四线城市土地流拍合计达到629宗,2017年同期为284宗,同比增长121%。

尤其值得注意的是一线城市,即使成交的土地,也是底价或逼近底价,成交价格普遍低于两年前。

8月9日,上海宝山顾村出让一幅地,底价42.7822亿成交,楼板价2.1万每平方米。两年前同区域土地价格3.7万每平方米;8月14日,广州拍出的5宗地块中,1块地以底价成交,2块仅比起拍价高60元/平米左右,价格也大幅低于两年前。

整体而言,土地成交的溢价率也有不同程度的下行。中国指数研究院统计,上半年全国300个城市各类用地溢价率为20.2%,较去年同期下降15.6个百分点。从20家代表房企来看,其新增土地储备的溢价率均值为21.1%,同比下降24.1个百分点,土地溢价率大幅回落。

“流拍、底价成交、溢价率走低,说明市场在降温,但这是一种不情愿的降温。” 易居研究院智库中心研究总监严跃进称,土地市场降温的主要原因是,房企资金回笼速度非常慢,且新房限价等也影响了房企的拿地情绪。

美联物业总监何倩茹认为,近期土地以底价成交为主,主要原因是土地出让的限制条件比较多,比如达到最高价后竞自持面积、竞公租房面积等,加重了房企建房的成本。

国泰君安分析师谢皓宇则指出,拿地资金严格监管,房企依靠自有资金拿地、叠加龙头企业减缓拿地力度,使得土地购买力有限,最终带来地价下行。

浙商证券也称,开发商资金来源在今年持续紧张,再加上去年是土地大年,房企已补充了充足的货值,今年在拿地方面就更加谨慎。

广州一家大型房企人士坦言,受限价、限签政策影响,公司的销售回款明显放慢,对于拿地的资金预算也相应缩减;同时,热点城市的热门土地限制性因素太多,综合测算下来能盈利很难,公司也不去抢了。

严跃进提醒,近期部分土地供应部门需要关注企业拿地的心态,换言之,分析房企拿地的压力,进而形成科学和有效的供地模式,“否则房企拿地的盈利账都算不清,也不会去拿地了”。

高房价正失去支撑

流拍、底价成交、溢价率走低意味着,地价正在进入下跌通道。

但受上半年三四线城市土地成交影响,全国地价目前还没有出现下跌,“今年土地市场剧烈分化,大城市流拍、中小城市高地价成交,类似浙江丽水等中小城市,都出现了土地的高溢价率成交,甚至超过100%。”严跃进说。

从价格绝对值来看,1-7月,房企购置土地均价4790元/平方米,同比增长9.5%,但增速比去年同期下降了17.4个百分点。

重点房企的数据更能说明地价的走势,其拿地成本普遍下跌。中国指数研究院数据显示,2018年上半年,20家代表房企拿地金额同比微涨0.4%,拿地面积同比增长19.8%,拿地成本则下降了16.7%。

其中在一线城市,20家代表房企拿地楼面价同比下降19.1%;二线城市同比下降7.5%;三四线城市同比下降18.1%。

广发证券分析师乐加栋指出,从地价和房价关系来看,中指院300城市楼面价增速低于统计局销售均价增速,房企拿地成本在持续走低。

过去很多年,中国楼市的房价很大程度上由地价决定,“面粉贵过面包”、“面包”再提价屡屡上演。“一线城市的土地成本,像北京土地成本占房价的60%”,国家税务总局税科所研究员付广军曾提出“降房价首先降地价”的观点。

那么,当下房企拿地成本的下降是否会传导至新房市场,导致未来的房价下跌?

对此,深圳市房地产中介协会发展研究总监徐枫认为,房价与地价之间并没有必然的联系。从成本法的角度来说,地价下跌对房价的回调是一个有利的条件,但地价下跌并不能抵减其他成本费用的上升。

徐枫就香港经验举例,地价和房价之间的显性关系不是特别明显。早些年,有些开发商在香港拿了地王,但是碰上了不好的市场,楼价全面下跌,开发商的楼盘也因时而调整。

深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁也认为,地价低有利于房价回调,但是不尽然。因为还得看市场的因素,不完全是地价,供需关系和调控也会影响房价的最终定价。

严跃进认为,地价下跌确实可以为房价下跌创造较好的条件,或者说房价上涨的空间相对会减少,所以地价下跌多少是具有市场信号意义的。但是,地价下跌同时,建材等成本却在上调,所以从稳定房价的角度看,包括地价、建安成本等方面都需要积极管控。

美联物业总监何倩茹则认为,仅凭地价下跌,还难以评判对房价会有何影响。可以确定的是,目前的土地出让方式,会让土地集中到国企、大型房企的手里,因为国企和大型房企的底气更足,资金充足,可以以更低的成本去运营。



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